Zgodnie z art. 710 Kodeksu cywilnego „Przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy”. Powyższy przepis pozwala na określenie kluczowych cech umowy użyczenia. Po pierwsze, umowa może zostać zawarta zarówno na czas oznaczony, jak i nieoznaczony. Po drugie, istota tego stosunku prawnego polega na jego nieodpłatności. I po trzecie, umowa użyczenia może dotyczyć zarówno rzeczy ruchomych, jak i nieruchomości.
Umowa użyczenia nieruchomości
Niniejszy wpis poświęcony jest problematyce użyczenia nieruchomości do bezpłatnego używania, co jest powszechną praktyką zwłaszcza w sytuacji darowania nieruchomości dzieciom, wnukom lub innym osobom.
Bezpłatne używanie oddanej rzeczy
Na czym polega bezpłatny charakter użyczenia? Czy aby na pewno ustanawia on po stronie biorącego, zwolnienie od wszelkich wydatków związanych z użyczoną rzeczą? Otóż nie. Zgodnie z art. 713 Kodeksu cywilnego „Biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej. Jeżeli poczynił inne wydatki lub nakłady na rzecz, stosuje się odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia”. Co oznacza, że biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej? „Za zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej uznać należy te wydatki i nakłady, które pozwalają zachować rzecz w stanie niepogorszonym, zgodnym z jej właściwościami i przeznaczeniem” (vide: M. Załucki (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 3, Warszawa 2023).
Przekładając powyższe na grunt użyczenia nieruchomości, trzeba z całą stanowczością stwierdzić, że biorący w użyczenie nie będzie zobligowany do uiszczania na rzecz użyczającego jakiegokolwiek czynszu najmu z tytułu użytkowania nieruchomości. Powyższe nie wyklucza jednak konieczności ponoszenia kosztów związanych z eksploatacją nieruchomości (rachunki za wodę, gaz, energię elektryczną, itp.), kosztów konserwacji, czy drobnych napraw. Inaczej natomiast zalicza się opłaty związane z prawem własności nieruchomości, jak np. podatek od nieruchomości, które to nie stanowią zwykłych kosztów utrzymania rzeczy, a zatem biorący nie ma obowiązku ich opłacania (tak np. postanowienie SN z dnia 22 lipca 2020 r., sygn. akt I NSNc 5/20). Podobnie jest zresztą z opłatami ponoszonymi na rzecz wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni. Korzystający z lokalu na mocy umowy użyczenia nie ma obowiązku dokonywania wpłat z tytułu pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną, bądź na fundusz remontowy.
Zwrot nakładów i wydatków przekraczających zwykłe koszty utrzymania rzeczy
Często w kancelarii zajmujemy się sprawami, w których osoba na rzecz której użyczono nieruchomość (mieszkania, domu), domaga się zwrotu kosztów poniesionych w następstwie wyremontowania, rozbudowania, bądź ulepszenia przedmiotu użyczenia. I słusznie! Warto przy tym dodać, iż roszczenie biorącego w użyczenie nie musi obejmować jedynie wskazanych wyżej kosztów, ale może dotyczyć także podatku od nieruchomości, czy opłat na rzecz wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni. Jeżeli biorący w użyczenie dokonał tego rodzaju wpłat, to powstaje po jego stronie roszczenie o zwrot poczynionych wydatków zgodnie z przepisami o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia.
Czas trwania umowy
Jak już wskazano na początku niniejszego wpisu, umowę użyczenia można zawrzeć na czas oznaczony, bądź nieoznaczony. Jednakże, art. 715 Kodeksu cywilnego ustanawia dodatkową granicę obowiązywania umowy użyczenia. Jeżeli bowiem biorący uczynił z rzeczy użytek odpowiadający umowie, lub gdy upłynął czas na uczynienie takiego użytku, wtedy użyczenie kończy się z mocy prawa. Nic nie stoi zatem na przeszkodzie, aby strony, bez wyznaczania terminu zakończenia umowy, określiły cel, w związku z którym rzecz oddawana jest w użyczenie. Wtedy użyczający może zażądać zwrotu rzeczy natychmiast po osiągnięciu tego celu przez biorącego w użyczenie. Natomiast zgodnie z art. 718 Kodeksu cywilnego, na biorącym spoczywa obowiązek zwrotu rzeczy w stanie niepogorszonym.
Podsumowanie
Umowa użyczenia może być sposobem na przekazanie innej osobie rzeczy do używania z jednoczesnym zachowaniem prawa własności tej rzeczy. Niemniej, kwestia rozliczenia kosztów poniesionych w związku z używaniem rzeczy (mimo, że bezpłatnym) może nastręczać wielu trudności, zwłaszcza przy użyczeniu nieruchomości. Pomoc prawnika może okazać się nieodzowna, szczególnie gdy w grę wchodzą rozliczenia obejmujące niekiedy setki tysięcy złotych.
Napisz do nas maila lub zadzwoń. Chętnie odpowiemy na nurtujące Cię pytania. Pozwól nam pomóc Tobie i Twoim bliskim.
Brak komentarzy